去年的时候，笔者曾写过一篇文章，《100万以下的房子越来越少》。

彼时正处2018上半年各地抢房盛行，三四线与一二线齐头并进，地王层出不穷，一茬又一茬的购房者入市接盘，房价也如脱缰野马一般。

用一句话来概括：小县城与京沪深齐飞，地市与省会并驾齐驱。

以各线城市为例，一线城市不必多说，北京的西城，深圳南山和福田，上海的浦东和徐汇，平均值全部在700万以上。

二线城市中，杭州的滨江与西湖区，武汉武昌区，成都青羊区平均值全部在200万以上。

三线城市中，扬州广陵区，洛阳的洛龙区，包括南昌的东湖区，单套房产平均值全部在100万以上。

时隔一年再来回顾，情况似乎没有太大的变化，楼市在2018下半年进入“土地流拍”、“房企降价促销”的节奏之后，今年经历了“小阳春”，也迎来了从6月至今不断收紧的“调控大网”，房价被摁在“原地”，动弹不得。

所以，我们不妨做一个设想，今年买100万的房子，10年后能“保本”吗？或者说，再过十年，这套房子“保本”还是“赔本”？

笔者认为，应该从以下三个方面来分析。

第一，对投机客而言，“不涨就是跌”。

刚需族买房是为了居住、工作、结婚，一套几十平米的住房，就耗尽了整个家庭的全部财力，他们即便想炒房，也是有心无力，所以，不管房子的差价如何波动，他们既没有胆魄，也没有能力去高杠杆押注房产升值。

但是，对投机者来说，房价只要没有每年15%以上的涨幅，就意味着买房注定赔本。

举个例子，目前市值100万的房子，首付需要30万，房贷70万，假设按揭利率上浮20%，贷款30年，每月需还款4143元，支付利息达79万元，10年时间，需要支出8万元的利息成本。

假设中等装修花费20万元，物业费每年5000元，水电暖气每年10000元，房屋维修每年5000元（后期会越来越高），每年房屋折旧2%。

这么算下来，十年后，房贷加利息支出为38万元，装修费、物业费、水电杂费、折旧费支出为60万元，先不谈房贷能不能还完的问题，光十年间的支出，就高达98万！

第二，各线城市的分化。

“宁要北上广一张床，不要老家一套房”，这句话在最近几年，表现的尤为突出，不光是在京沪深这样的超级大都市，哪怕是在省会城市、新一线城市，也表现的淋漓尽致。

数据显示，在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。

人口涌入的越多，房价必然表现的更加坚挺，经济学家李迅雷发布的一组数据，169个城市的人口情况统计，其中仅有11个一二线城市呈现净流入状态，反之，四五线以下的城市，有70%都呈现连续的人口净流出。

值得注意的是，最近两年，一线城市在控制规模的原则下，进入存量房市场，新房价格波动非常窄，人口也出现了罕见的流出现象，与之对应的，是二线城市吸引力暴增。

也就是说，未来的楼市，极有可能呈现“两头小，中间大”的格局，一线城市与三四线城市的房价步入“稳中有降”的通道，只能提供居住需求，一些房价尚在万元左右的二线城市，100万以上的房子则有可能会“保本”。

第三，房地产周期的变化。

何为周期？我们回溯过去十年的房价涨跌变化，不难发现一点，2008年到2012年，楼市复苏，2012-2014年，横盘震荡周期，2015-2018上半年，可以看做是上涨周期，几乎每隔三年，都是稳步上涨的节奏。

8月12日，太平洋证券首席宏观研究员，社科院世界经济与政治研究所肖立晟博士发文指出，房地产周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期（3-4年）过渡到中长期（8-10年）甚至超长期（10年以上）。

照这样的观点来看，从2018下半年至今的下跌周期，极有可能会延长，以10年为限，100万的房子，将会面临折旧、折价、降价的多重“打击”，众所周知，房产需要靠充裕的流动性，才能顺利变现。

一旦下跌周期延长到未来十年，也就意味着房地产市场的流动性会大大下降，不光是价格回落，成交量也会逐步走低，如此看来，价值百万的房产“保本”很难。

关于买房“保本”还是“赔本”的问题，首富也给出了“四个字”的劝告，购房者最好未雨绸缪。

早在5年前，马云给阿里巴巴员工的一封内部信《未来的年轻人，要学会租房子》中，也曾提到，“十年以前我喜欢阿里巴巴所有的年轻人，最早的铁军没有多少人。我说买房子去，赶紧买房子。”

“但是现在我鼓励大家不要买房子，要学会租房。我为什么鼓励阿里巴巴们去租房子呢？假如你一个月五千多元钱，你交了房贷只有三千元。如果一个月要花一千五百块钱的话，你会非常的痛苦，天天和女朋友吵架，怎么混”。

“换过来说，你能够拿出一千五百元租房子，你每天对生活充满信心，不断换房子，这个小区不好，换另一个小区。有的时候跟老婆吵架，再换一个地方居住，这样可以找到很多乐趣 ”。

“学会租房”这四个字，听起来简单，做起来有点难，不是谁都有决心远离楼市，也不是谁都能舍弃买房想法，在出租屋里来回奔波的。

不过，购房者要知道的是，租赁市场的发展确实是大势所趋。

据澎湃新闻此前报道，住房和城乡建设部网站公示了住房租赁市场发展试点入围城市名单。这19个城市分别是：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

住房租赁奖补资金标准按城市规模分档确定，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。

要知道，这是自2017年公布的首批12个城市之后，又新增的16个城市，可以视为租赁市场长远发展的新动向。

看来，不管是首富的建议，还是租赁房市场的完善，都指明了未来房地产的方向。

如上文所分析的，购房者如果现在买一套百万房产，唯一的选择只有“居住”二字，10年后，“赔本”的可能性，要远远高于“保本”的概率。

还不如早点从楼市中抽身，不要再打投机赚差价的算盘，把赚钱或亏钱的想法抛之脑后，有居住需求和财力支撑就买，没有能力、没有需求就不要在房子上浪费精力。