现在不买房，3年后是“涨”是“跌”？开发商亲戚吐“四字”真言

顾客是“上帝”，在楼市中，购房者就是“上帝”，往往会被开发商当作贵宾对待。只有当购房者买了房，售楼员才有业绩和销售提成，对于开发商来说，房子变现就有了大笔资金，可以拿地再开发，赚取更多的钱，从这个角度讲，购房者就是开发商的“衣食父母”。只有当我们在售楼处刷卡购房的时候，才能潇洒风光一下，尝到做贵宾的滋味。

近日，有一位读者朋友提出了一个问题：现在不少人买房并没有那么强经济实力，都是付完购房首付款，余下大部分款项都是向银行按揭二三十年才买得起的，然后每个月还着月供，相当于提前消费，透支了半辈子经济支出才换来的，说到底，房子现在还不是你的。问题来了，如果我们所有人都不购房，3年后房价是“涨”是“跌”？对于这个问题，相信我们每一个人都有自己的见解，谁也说服不了谁。

我们知道，开发商有房价的决定权，如果让他们来回答，他们会说什么呢？正好有一位开发商亲戚，投资开发有10多个项目，高峰期同时投资有20来个项目，他经历过楼市的风风雨雨，针对这样的问题，开发商亲戚直言不讳，说出了大实话：

1.行情好时可以从购房者那里多赚些钱，行情不好时可以从银行那里拿到钱。我们会把一些不好销售的房子抵押给银行，然后换取一些资金出来。作为银行来讲，他们也不着急处理房产，我们能还上款就还，还不上也没关系，反正有房产抵押物，一般也不会作为坏账处理。你们经常看到一些大开发商手笔很大，这里几十亿，那里几百亿上千亿，他们也不是一下能拿出那么多钱，反正有存货就抵押呗，这也算是开发商与金融机构的一种默契。

2.如果大家都不买房，房价会下跌吗？开发商亲戚认为，这个问题根本就不可能存在，你不买房，总有人买房。我们有时候搞一搞优惠活动，人气就旺起来了，说明购房需求还是比较大。现在投资渠道比较少，老百姓的钱放在那里又贬值，房子还是很多人的首选，只要月供能负担得起，我不说百分之百都来买房，3成应该有吧？现在处于楼市调控期，所有的目标就是稳，房地产稳，楼市稳，房价稳，想降一般也难通过，指望房价大跌再买房是不现实的，各方面条件都不具备。

3.开发商破产就会降价卖房吗？可能，但这仅仅是在极个别的情况下，但在大多数时候是不现实的。最近有媒体报道今年上半年有200多家房企破产，被不少人认为这是房价下降的风向标，这或许是个美丽的误会。全国有10多万家房企，每年都有房企因各种原因破产倒闭，一般每年也有2-300家吧，今年可能稍微多了些？

我为什么说开发商就算破产也不会降价卖房呢？因为这种房企真正到了破产边缘，已经是资不抵债了，降价卖，只会增加损失，有房子在那，还可以评估价值。此外，这些破产的房企，很多都是被大房企盯着，稍微有点风吹草动，都会有大开发商来接洽收购。被大品牌开发商买去的项目，价格只会更高，你想啊，品牌提升了，包装一下，价格不是应该卖更高吗？

4.房地产黄金时代过去了，但不等于房价会跌。在过去，房子的成本是人工和建材，加上一定的资金成本等，因为那时候土地价格低，很多时候土地成本就可以忽略。现在房子的成本大都是土地成本，基本要占到售价6成以上，加上税费就更高，剩余部分才是其他成本，当然还包括大概10%左右的利润，不赚钱不是盖房子的初衷，这个也跟项目不同而异。

比如说，你5000块/平米拿的地，总得卖1.2万/平米以上吧，要想房价降，那土地成本就得降下来，但可能性太低。我们经常参加各地的土地推介会，地方政府也会向我们推销这个地块如何如何好，那个地块又怎么样。为什么呢？因为一个地方需要花的钱在年前都安排好了，土地收入都是里面很大的一块，等着米下锅呢，如果土地卖不出去，或者卖低了，这个预算就白做了，这一年的很多工作就完不成，当然也包括经济发展目标，结果就不用说了。所以，土地价格跟房价一样，都是易涨难跌。面粉涨了，房价自然也会涨。同样，如果说非要问未来3年整体房价到底是“涨”还是“跌”的话，我只想说四个字，“易涨难跌”。

5.最后说一下这些年卖房子的感受，希望共勉吧。我搞房地产开发，有的项目赚过钱，也有的项目亏过钱，总的来说，这些年行情不错，赚多亏少。大小城市项目都有得赚，亏就亏在某苏的县城，我们当时算是招商引资进去的，土地成本基本上可以忽略不计，但即使这样，因为当地购买力不行，价格不但上不去，销售也实在走不动，几年下来，资金成本也不少，好在借着这年楼市去库存东风清掉了，但还是亏了不少钱。对于这类城市，如果想投资买房还是慎重一些吧，简单的说就是不建议买。

对于赚钱的开发项目，大城市不必说了，没有卖不出去的房子，就看你能不能拿到地块了，这些地方购房投资是没有问题的。实际上，我们在有一些小城市也赚过钱，比如说一些热点区域，这3年左右，基本也涨了一倍的价格，除去资金成本我们还是赚不少。这些地方有一个特点，首先是经济发达，购买力强，二是处在大城市周边的县市，因为大城市房价高加之限购后的外溢购房需求多，未来这类城市应还会有空间。